見陳陽真的想做開發商，鄒爸明顯有些驚訝，“搞一個小區開發少說也要幾千萬，你有這么多錢？”
他說的幾千萬指的是本地，如果換成大城市，幾千萬當然不夠，單是一個地皮款都是以億計，那點錢買房還差不多，搞開發就差得遠，
而陳陽前兩天還說錢不夠呢，怎么現在就想做開發商了呢？
陳陽聳聳肩，“一個項目要幾千萬，但不代表本錢要幾千萬啊，正常來說，除了買地皮需要一定的本錢，后面的建設完全可以用其他方式來解決。”
“啊？”鄒爸一聽，頓時來了興趣，“我對房地產行業還真不了解，你跟我說說，這里面有些什么名堂？”
陳陽看了他一眼，不確定他是真不了解，還是想考驗自己，
不過都不重要，反正這些東西基本上都是些行業內公開的秘密，稍微打聽一下就能知道，但有膽量有能力去做的卻不多而已，
便說道，“做地產開發，看上去動輒幾千萬、幾億的項目，其實啟動資金用不了多少錢，更準確一點說，房地產行業，是我所知道的所有行業中，對金融杠桿運用最多，也是最大的一個行業，甚至比部分期貨產品還要高，
首先是拿地，買地的話，如果是掛牌拍賣，只需要繳納一定比例的保證金，就可以參拍，等把地皮拍下來之后，拿著意向成交合同，就可以去銀行辦理抵押貸款，貸出一筆錢來支付土地尾款，這樣土地就到手了，
哪怕不是拍賣，而是直接協議購地，程序上也沒多大差別，
然后是建設，
設計都好說，如果要求不高，很多建筑設計公司都有現成的圖紙，隨便花個幾十萬就能買到一整套小區工程圖，再加個幾萬或十幾萬，設計公司還可以負責幫忙報建，
獲得審批之后，就可以分兩步同時進行，一邊是找建筑公司施工，現在有不少建筑公司為了搶業務，都會先墊付前期的工程款，只需要在二期甚至三期款到期之前，將前面的款項補上，就不會影響到后續工程進度，
另一邊呢，拿到預售許可證之后，讓建筑公司起個圍墻，表示小區已經動工，就可以正式開始賣樓了，只要房子賣出去，不管是按揭還是全款，錢都是到了開發公司賬上，開發公司再將賣房的錢拿出一部分，用來支付工程款，這樣就不會有任何問題，
最后，項目如期完工，跟建筑公司結清工程款，跟銀行結清土地貸款抵押金，再交了稅費，把房子連同房本交給購房客戶，剩下的就是自己的利潤！”
陳陽拍拍手，笑道，“您看，是不是很簡單，也不需要多少本錢！”
想想某大炮說什么房地產行業的年化利潤率只有百分之二十幾，甚至不如很多傳統行業，當時陳陽還真的以為做地產的利潤率不算多高，
但當他弄明白地產公司的運營模式，就明白了那句話有多可笑，
一個億的項目，啟動資金甚至不到一千萬，然后去掉所有稅費和貸款利息，整個項目的年化利潤率在百分之二十到三十之間，
用本金來算，這個利潤率到底有多少？
足足兩三倍，甚至有可能更高！！！
這特么叫利潤率不高？
那要干什么才叫高？
直接搶錢嗎？！
還好，后來政斧也發現了這一點，在各個關卡上嚴加審查，又出臺了多項規定，才將地產行業的杠桿率強行壓下來，
但那也是一零年以后的事了，現在嘛，
嘿嘿，……
在他對面，鄒爸已是滿臉呆滯，好半天才回過神來，“竟然還能這么干？那不會亂套嗎？”
要是開發房子都這么簡單，現在房價是越來越高，都去當開發商賣房子得了，誰還去干實業啊。
陳陽哈哈一笑，說道，“我說的是可行性流程，但并不代表誰都能這么做，”
他說著掰起手指頭，“您想想，這里面要打通多少關節？銀行的，得讓他們放貸款吧，建筑公司的，要能讓他們心甘情愿墊付首期二期款吧，還有五證，