2007年4月24日，美國3月份成屋銷量下降8.4%；
2007年7月19日，華爾街第五大投資銀行貝爾斯登旗下對沖基金瀕臨瓦解，成立83年以來的首次虧損；
2007年8月1日，麥格理銀行聲明旗下兩只高收益基金投資者面臨25%的損失；
2007年8月6日，美國第十大抵押貸款服務提供商美國住宅抵押貸款投資公司申請破產保護；
2007年11月28日，美國全國房地產經紀人協會聲稱10月成屋銷售連續第八個月下滑；
2008年1月17日，美國2007年12月新屋開工數量下降14.2%，年率為100.6萬戶，為16年最低；
......
這張紙上詳細記錄了從2007年到2008年以來，美國房產市場以及房產相關行業的重大新聞，這里一部分是靠任平生的記憶庫搜索出來的，其他是任平生在此期間從各大媒體上搜集來的，能夠整理成這么精細與專業的一張時間表，足見任平生對美國市場的高度重視。
江秋蓉拿著這張紙，有些感慨道：
“我雖然經常看財經新聞，知道美國房產市場目前出現了很多困難，但沒有想到危機如此之嚴重。”
任平生微笑地拿著紙道：
“沒錯，這就是次貸危機。“
江秋蓉本身是做金融的，對這個詞并不陌生，張溫梧就不大懂了，他扶了扶眼鏡，問道：
“什么是次貸危機。”
任平生看著江秋蓉，江秋蓉微微點點頭，對張溫梧解釋起來：
“次貸危機，就是美國次級抵押貸款債券市場出現的劇烈波動，它直接影響到全美房地產市場的交易，以及在房地產市場和相關證券上投資的金融機構。”
張溫梧雖然在NYU學的也是金融，但他的知識儲備僅限于書本上，對于市場上的具體操作還不大懂。
江秋蓉要想在任平生面前展示自己的本事，所以很有耐心地介紹。
“首先，任何房地產開發都離不開貸款，個人購房也離不開按揭貸款。銀行等金融機構發放的按揭貸款，按照申請人的信用水平和償債能力，分為一系列的等級，收入高且穩定，工作光鮮的華爾街單身漢的信用等級就高；而在雜貨店打工，沒有穩定收入的信用等級相對較低。
“對于信用等級高的客戶，銀行給他的貸款的利率就低，也即風險溢價較低。而對于信用等級低的客戶，銀行不發貸或者收取較高的利率，需要保證人等等，也即風險溢價高。對于發給信用等級低償債能力弱的客戶的貸款，稱為次級抵押貸款。特點是風險大，有高風險溢價，收益相對一般債券較高。”
任平生對江秋蓉贊許地點點頭，但他接下來卻提高了聲調道：
“如果銀行只是發放按揭貸款，甚至只是發放次級抵押貸款，還不足以釀成危機，真正誘發次貸危機的是MBS。”
看著張溫梧一臉迷惘的眼神，江秋蓉繼續解釋道：
“MBS，MeBackedSecurity，就是抵押支持債券，是抵押貸款證券化的產物。銀行在發完按揭貸款后，手里握著一批按揭貸款合同，這些合同會定期為銀行帶來一定的現金流，也就是貸款買房人的還貸，但是這些貸款合同是沒法流動的，也就是沒法在證券市場上交易。“
”沒法交易的資產是死的資產，但銀行業是逐利的行業，他們會窮盡任何手段讓資產流動起來。華爾街一些精明的銀行家就發明了MBS，由銀行對這些次級貸款進行打包和包裝，然后再拆分成三個層級出售，優先級、次優級、次級。每次收回貸款，先保證優先級的收益，在滿足優先級的收益后滿足次優級，最后是次級。“
”因此優先級期望收益率最低，風險也最低，次級期望收益率最高，風險也最大。MBS會定期給購買者一定的回報，期滿還本付息，也是一種結構化固定收益產品。此外，除了分級結構外，信用評級機構也在這里起到了推波助瀾的作用，大幅提高了MBS的信用評級，讓市場對MBS更加認可。”
看著張溫梧好奇的眼神，江秋蓉補充道：
“通俗點說，你到銀行不能買別人的貸款合同，只能買銀行的理財產品，MBS就可以認為是一種理財產品。”
任平生輕輕一拍桌子，站起身來道：
“MBS就是這次危機的源頭。“