中大，教師公寓，二樓書房。
看完張宣的商業策劃書，李梅陷入了沉默，許久后直直地抬頭盯著張宣問：
“你是先知嗎，生而知之？”
張宣自我笑笑，顧左右而言它：“這東西我陸陸續續準備了半年之久，你覺得怎么樣？”
李梅實話實說：“很多理念比我和天河廣場的先進，有些甚至聞所未聞，真的驚艷到我了，讓我嘆為觀止，由衷佩服。
但在細節上，還是有很多欠缺的地方，這個可以借鑒天河廣場的方案進行填充。”
張宣點點頭，這個評價非常中肯。
他的理念先進，來源于后世的所見所聞，在李梅看來自然是十分驚艷的。
可一些細節末枝上，張宣畢竟不是業內專業人士，肯定有很多紕漏。
好比他就是一個將軍，下達指令尚可。但真刀真槍上前線去干，還得是手底下的士兵。
兩人商議一番，決定以張宣的策劃案為中心、為框架、為主旨，以天河廣場的方案做參考、做補充。
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從中午到下午，從下午到晚上，兩人一直在討論....
中間就吃了一個晚餐，邀請盈泰外貿公司的9個員工吃了一頓大餐。
吃完飯后，兩人又縮進了辦公室，聚精會神地繼續工作...
如此一連幾天，在兩人廢寢忘食的努力下，通過對天河路8號附近的交通、業態、商業環境、人流現狀進行調研后，得出第一手資料，終于把策劃案搞定了。
由于天河路8號坐落于羊城城市新中軸線上，位于天河商圈的中心位置，是后世羊城CBD中央商務區、毗鄰天河體育中心和羊城火車東站，如今有60多條公交線路在此設站，交通極為便利。
兩人把自家廣場定義為：集購物、商務、美食、娛樂、休閑、會展和康體8大功能于一體的現代化城市廣場。
計劃薈萃各種品牌商品的大型百貨公司，五星級電影院，以及多家各具特色的中外名牌專賣店。為羊城市民和游客購物、休閑、娛樂、觀光的好去處。
參考后世的全球十大商業廣場的模式，著重以香江最具魅力的商業中心太古城為基礎模板。
為什么以太古城為模板？
那是因為兩人知道天河廣場也是參照太古城的。
只是天貿集團作為第一個吃螃蟹的人，可能擔心現如今的羊城經濟無法跟有著亞洲四小龍美譽的香江媲美，承載不了那么大的消費規模，從而自動做了減法。
但張宣野心勃勃，不僅沒做減法，反而做了加法。
張宣和李梅商議一番后，計劃黃金比例為：餐飲占比18%，娛樂占比0%，零售占比5%。
計劃日均承載客流量為100萬，可供4萬人同場同時消費。
廣場占地5.萬平方米，建筑總面積預估40萬平米以上。
計劃構建一個超大型購物商城、兩座甲級寫字樓、一家五星級酒店和酒店式服務住宅、一個文化中心、一個棕櫚廣場。
另外還有若干停車位，初步預算不少于1500個。
地上七層、地下兩層半東塔樓為超大型購物商場。
50層五星級酒店式公寓西塔樓。
兩座甲級寫字樓的初步規劃是0層。
商城也好，五星級酒店也好，甲級寫字樓也罷，張宣野心勃勃，不建則已，要建就要以羊城的地標建筑打造。
當然了，張宣的目標是要弄就弄最好的，但經費預算加起來也不低，參考天河廣場的1億投資，兩人細細核算一陣后，均認為總投資不能低于15億。
15億！
張宣看到一串串數據匯總后得出的總金額，心肝都在打顫，頭皮都發麻。
見他望著數字發憷，李梅笑說：“這只是我們倆的外行預算，不能當數，一切要等專業設計機構評估以后才能定下來，也許用不了這么多呢。”
張宣眼皮跳跳：“得了吧，我們雖然是外行，但畢竟天河廣場的參考案例擺在這里，人家都把各類花銷都標的明明白白了，峩估計到時候的金額只會高于15億，不可能低。”
李梅沒反駁，而是打趣道：“要不你降低降低標準。比如這地標建筑可以取締，用普通建筑就可以，這樣預算會少一大截。”
張宣猛烈搖頭：“要是把地標性建筑方案取締了，那我干脆不建了。